【質問】

宅建業者が売主で、一般消費者が買主の契約において、 手付金を0円として契約した場合、手付がないため、 即違約解約になってしまうのでしょうか？

【回答】

手付がないということは、手付解除ができないということです。即違約解約というのは誤解に基づく表現です。すなわち、手付を受領したときは解約手付とみなされ、相手方の履行の着手までは手付解除があるという規律がありますが、必ず手付を授受しなければならないという規律はありません。

解除できる場合は、手付解除、債務不履行解除、合意解除に大別されるところ、手付金の授受がない場合に手付解除はできないので、債務不履行解除または合意解除の選択肢が残ります。   合意解除は、相手の了解が必要なので、現実的には相手方に契約違反がない限り解除できません。

なお、売買契約を契約違反を理由に解除できるかどうかは、別途、解除理由に該当するかどうかによります。

宅建業者が売主の場合、契約違反による違約金は通常は売買代金の10%～20%に設定されています。 手付金の額は通常、売買代金の5%～10%で設定しますが、手付金なしの契約はこのようにリスクが高いので、自己資金に余裕がない場合は、売主業者に手付金の額を相談してみましょう。

実務上は、手付金100万円くらいでも対応してくれる業者は多いです。

【質問】

例えば、売主と買主は、代金5,000万円とする土地売買契約を締結し、買主は売主に対し500万円の手付金を交付した場合に、1,000万円高く買ってくれる買主が見つかったので、売主は手付倍返しで契約を解除したいと考えました。 そこで売主は、内容証明郵便で「手付金500万円の倍額1,000万円を支払い、売買契約を解除する」と通知し、手付解除期限の前日にこの内容証明郵便は買主に配達されました。この場合、売主による手付解除の効果は発生しているでしょうか？

【回答】

①売主が手付倍返しで売買契約を解除するためには、倍返し金を買主に手付解除期限までに支払わなければなりません。買主が倍返し金を受け取らない場合には、手付解除期限までに、倍返し金を買主に現実に提供して、その受領を催告しなければなりません。 ②このような倍返しを現実に提供しなければならないという考え方は、2020年4月1日に施行された改正前民法でも同様であり、上記設問では、売主は、手付解除期限までに倍返し金を現実に提供していないので、手付倍返しによる解除は有効になされていないことになります。